1. ACHETER OU CONSTRUIRE, COMMENT CHOISIR ?
1.1. BIEN ANALYSER ET CADRER VOTRE PROJET
Un projet immobilier, qu’il soit d’acheter ou de construire, vous engage sur du long terme.
Avant de vous lancer, nous vous conseillons de vous poser les questions suivantes :
-
Quels sont vos besoins et ceux de votre famille, en termes de surface habitable pour aujourd’hui mais aussi pour demain ?
-
Prévoyez-vous des aménagements extérieurs spécifiques, du type piscine, constructions annexes à la maison...?
- Disposez-vous de temps pour suivre votre projet et effectuer les démarches nécessaires à sa résiliation ?
- Quel est votre budget ?
- Sur combien de temps pouvez-vous vous engager sur un crédit immobilier ?
1.2. CE QU'IL FAUT SAVOIR AVANT D'ACHETER SA MAISON DANS LE NEUF À LA RÉUNION
DÉFINITION DU LOGEMENT NEUF
- Les avantages et les inconvénients d’acheter sa maison dans le neuf
- Pour quel budget ?
- À qui faire appel pour acheter sa maison dans le neuf ?
1.3. CE QU'IL FAUT SAVOIR AVANT D'ACHETER SA MAISON DANS L'ANCIEN À LA RÉUNION
DÉFINITION DU LOGEMENT ANCIEN
- Les avantages et les inconvénients d’acheter sa maison dans l’ancien
- Pour quel budget ?
- À qui faire appel pour acheter sa maison dans l’ancien ?
1.4. CE QU’IL FAUT SAVOIR AVANT DE FAIRE CONSTRUIRE SAMAISON À LA RÉUNION
- Les avantages et les inconvénients de faire construire à La Réunion
- Achat du terrain, prix au m2 à La Réunion
- À qui faire appel pour faire construire sa maison ?
BON À SAVOIR
1.5. PANORAMA DES TYPES DE MAISON À LA RÉUNION
Nos 4 conseils pour une maison évolutive
1• Choisissez un grand terrain constructible pour vous permettre toutes les évolutions possibles.
2• Consultez le PLU de votre commune pour vous assurer que toutes les évolutions que vous ferez sont possibles.
3• Prévoir des combles aménageables, une surélévation ou une extension, un agrandissement par le garage ou par pièce.
4• Créez des surfaces types terrasses sur le toit, au rez-de-chaussée ou encore à l’étage pour mettre en place une assise solide pour y ajouter une future extension.
1.6. MAISON DE PLAIN-PIED OU À ÉTAGE ?
Si la maison de plain-pied a plutôt la côte ces dernières années, c’est parce qu’elle offre une expérience de vie plus appréciable.
Dans un contexte où les terrains à La Réunion se font plus rares et sont plus chers ; une maison avec étage prend tout son sens.
Les avantages et les inconvénients de la maison de plain-pied
2. CONSTRUIRE SA MAISON : LES ÉTAPES INCONTOURNABLES
2.1. LES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES : CHECK LIST
Afin de démarrer la construction de votre maison, vous devez :
- Être officiellement propriétaire d’un terrain établi par acte notarié.
- Avoir obtenu votre permis de construire.
- Avoir souscrit à une assurance dommages-ouvrages.
- Avoir fait les démarches de raccordement de votre maison à l’eau et à l’électricité. Avoir réalisé une étude de sol de votre terrain.
Si toutes ces conditions sont réunies, alors vous pouvez démarrer la construction de votre case.
Nous vous conseillons d’y aller pas à pas. Surtout, ne vous pressez pas ! La construction d’une maison ne se fait pas à la va-vite. Prenez votre temps !
2.2. VOS INTERLOCUTEURS
Le notaire : il sécurise la transaction liée à l’achat de votre terrain.
L’architecte : si la surface au sol de votre future maison dépasse 150 m2, la loi vous oblige à avoir recours à un architecte. En deçà de cette superficie, vous pouvez construire les plans de votre maison vous-même. Le recours à un architecte peut être très avantageux pour la construction de votre maison. C’est un professionnel aux conseils précieux pour la conception, l’orientation et l’aménagement de votre future maison.
L’entreprise générale de construction : ce type d’entreprise exerce plusieurs des spécialités de la construction. Dans les cas où celle-ci s’occupe de la construction de A à Z, elle est qualifiée “tout corps d’état”.
L’artisan : l’entrepreneur artisan dispose d’un savoir-faire particulier et intervient de manière autonome. Il est spécialisé dans une compétence particulière : maçon, plombier, électricien, carreleur...
Nos 3 conseils pour trouver les professionnels de la construction qui vous correspondent
1• Le bouche à oreille est un excellent moyen de trouver des professionnels fiables. Si vous avez de la famille ou des amis qui ont fait construire leur maison sans difficultés, vous pouvez leur demander les coordonnées des professionnels qui ont réalisé ce travail.
2• En surfant sur le web, il est aussi possible de trouver les sites des architectes, des artisans, des entreprises de construction les plus proches de chez vous. Des avis et références sont souvent postés sur leurs compétences. N’hésitez pas également à vérifier s’ils ont des photos de leurs réalisations.
3• À La Réunion, le Salon de la Maison est également un événement incontournable pour trouver des professionnels. Vous les rencontrez directement sur leurs stands et vous pouvez vous faire une idée de leur professionnalisme.
2.3. LE DÉROULEMENT DU CHANTIER
Instaurer des relations de confiance avec vos interlocuteurs à travers une bonne communication
Instituez des règles de fonctionnement et de communication communs dès le départ, notamment au moment des visites de chantiers.
Celles-ci doivent faire l’objet d’un compte rendu par le maître d’œuvre et être relayé à toutes les personnes présentes.
Dans ces comptes-rendus, précisez vos attentes, vos réserves. Ces documents sont importants car ils font office de preuves en cas de litiges.
Prenez régulièrement des photos de l’avancée du chantier
A chacune de vos visites de chantier, prenez des photos pour suivre l’avancement de la construction de votre case. Ces photos vous seront également très bénéfiques en cas de litige ou dans l’avenir lorsque vous aurez de petits travaux d’aménagements à faire : positionner une lampe sans risque de toucher des fils électriques ou un tuyau d’évacuation d’eau, par exemple...
Respectez le calendrier des appels de fonds
Le calendrier des appels de fonds est une disposition encadrée par la loi que vous devez respecter. L’article R*231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation stipule le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux de la façon suivante :
15% à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ; 25% à l’achèvement des fondations ;
40% à l’achèvement des murs ;
60% à la mise hors d’eau ;
75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Chaque étape de ce calendrier doit faire l’objet d’une visite et d’un compte rendu qui valide l’achèvement des travaux de l’étape.
Il est à noter que les 5% restant ne sont payés qu’après votre validation à la visite finale. Si à ce moment, vous constatez des défauts, les fonds restent bloqués jusqu’à ce que le constructeur ait réalisé les réparations que vous demandez.
2.4. LE CHOIX DES MATÉRIAUX DE CONSTRUCTION
Pour construire votre maison, vous aurez besoin de matériaux fiables (et performants). Bien souvent, le choix des matériaux de construction est très orienté par les artisans et architectes. Cependant, vous pouvez très bien demander à privilégier certains matériaux pour des raisons esthétiques et/ou plus respectueux de l’environnement.
Retrouvez dans ce tableau, les avantages et les inconvénients des principaux matériaux de construction.
Avantages et inconvénients des principaux matériaux de construction
2.5. LES PHASES CLÉS D'UN CHANTIER DE CONSTRUCTION
2.6. LA RÉCEPTION DE TRAVAUX DE FIN DE CHANTIER
Ça y est, vous avez finalisé votre chantier et vous vous apprêtez à réceptionner votre chantier.
Lors de la réception des travaux, vous ne devez rien omettre et bien signaler tous les éléments et défauts relevés sur une fiche dédiée.
Vous devrez contrôler tous les points de votre construction :
• de l’extérieur : aspect de la maison, des sols, des terrasses, des dimensions, l’assainissement, coffret électrique, puisard, traitement des limites...
• à l’intérieur : toutes les pièces, appareillage électrique et chauffage ou climatisation, plomberie...
Il faudra préciser à chaque fois : la nature, l’emplacement, l’état, la couleur, la présence ou non, les dimensions, le bon fonctionnement ou non , l’accessibilité, les fis- sures, les défauts de jointoiement, les traces de frottements, la bonne conformité au PC ou à la notice...
Nous vous conseillons de classer vos remarques selon 3 types d’écarts :
• La remarque : écart ne nécessitant pas de travaux importants et réparable en moins d’une journée.
• L’observation : écart nécessitant des actions spécifiques avec ou sans travaux im- portants et réparable aussi en moins d’une journée.
• La non-conformité : écart avéré entre le permis de construire ou la notice descriptive et l’existant.
Enfin, n’hésitez pas à notifier les éléments que vous n’aurez pas pu tester ou vérifier. Datez et signez le document que s’il vous semble correcte car c’est ce dernier qui servira en cas de litige.
3. COMMENT ASSURER ET FINANCER SON PROJET DE CONSTRUCTION ?
Afin d’assurer votre projet de construction, vous devrez faire appel à des professionnels. Comment les choisir et négocier avec eux ?
3.1. COMMENT CHOISIR ET NÉGOCIER AVEC LES PROFESSIONNELS QUI VOUS ACCOMPAGNERONT ?
Nos 5 astuces pour choisir et négocier avec son architecte
1. Demandez à voir les réalisations des architectes que vous sollicitez pour savoir si leur style vous convient.
2. Demandez plusieurs devis et comparez-les.
3. Vérifiez qu’il est bien assuré et inscrit à l’Ordre des Architectes.
4. Vous pouvez négocier les honoraires de l’architecte en lui proposant une rémunération au forfait si vous décidez de lui confier la totalité de projet de construction.
5. Privilégiez un architecte proche de votre future maison pour faciliter les entrevues et le suivi avec les artisans.
Nos 5 astuces pour choisir et négocier avec son artisan ou son entreprise générale de construction
1. Demandez des références aux artisans et aux entreprises de construction que vous sollicitez. 2. Assurez-vous que l’artisan ou l’entreprise de construction a bien contracté la garantie décennale. 3. Vérifiez les prix des matériaux, les quantités, la qualité sur les devis.
4. Demandez plusieurs devis et comparez-les. Négociez en faisant jouer la concurrence.
5. Choisissez un artisan proche de votre future maison. Cela vous évitera tous les retards occasion- nés à cause du trafic routier ou du basculement de la route du littoral...
Nos 5 astuces pour choisir et négocier avec son notaire
1. Optez pour un notaire spécialiste des questions immobilières.
2. Choisissez votre notaire en fonction de sa renommée.
3. Demandez à votre famille et vos amis s’ils auraient un notaire à vous recommander.
4. Pour faciliter les démarches et gagner du temps, vous pouvez choisir le notaire du vendeur. Cela évitera les transferts de dossiers et de croiser les agendas de tout le monde.
5. La loi Macron permet d’obtenir une réduction de 10% des frais de notaire sur la fraction supérieure si votre achat dépasse 150 000 €. Pensez à vérifier ce point !
LES FRAIS DE NOTAIRES KÉSAKO ?
En tant qu’acquéreur, les frais de notaire sont à régler lors de la signature de l’acte authentique de vente. Ils se composent de 3 éléments :
- les impôts et les taxes revenant à l’état,
- les débours du notaire (frais avancé par le notaire pour le compte de son client),
- la rémunération du notaire.
Nos 5 astuces pour choisir et négocier avec son assureur
1. Choisissez votre assureur dans la ville la plus proche de votre future maison, à moins de 50 km. En cas de problème, il sera plus facile de vous y rendre.
2. Demandez plusieurs devis à plusieurs compagnies ou courtiers en assurance et comparez-les. Faîtes jouer la concurrence !
3. Questionnez votre assureur sur les délais prévus pour envoyer un expert en cas de dommages. La qualité du service après-vente doit être irréprochable.
4. Pour l’assurance dommages-ouvrage, il est possible de négocier le prix des garanties facultatives comme l’effondrement avant réception ou encore la police tous risques chantier qui couvre les dommages accidentels à l’ouvrage en cours de construction.
5. Si vous prévoyez d’effectuer vous-même certains travaux, pensez à assurer votre outillage sur votre chantier. En cas de vol ou de perte vous serez dédommagé.
Nos 5 astuces pour choisir et négocier avec sa banque
1. Faites le tour de toutes les banques pour trouver celle qui vous propose le meilleur taux pour votre crédit immobilier et les meilleures garanties.
2. Choisissez un établissement de crédit spécialiste des crédits habitat.
3. Testez la rapidité des banques. Si votre offre de prêt met 3 mois à être éditée c’est mauvais signe.
4. Faites appel à un courtier immobilier qui a un bon réseau bancaire et qui sera capable de négocier le meilleur taux pour votre crédit immobilier.
5. Vous pouvez négocier les assurances de crédit. Elles peuvent passer de 0,4% à 0,14% lorsque vous demandez à votre banque une délégation d’assurance, c’est à dire le droit de contracter votre assurance emprunteur auprès d’un autre établissement.
3.2. QUELLES SONT VOS POSSIBILITÉS DE FINANCEMENT
LE PLAN EPARGNE LOGEMENT OU PEL
Vous connaissez certainement le Plan Epargne Logement (PEL) proposé par les banques. Chaque mois, afin de vous constituer un apport personnel à un projet immobilier, de construction ou de rénovation de votre case, vous y posez un montant équivalant au minimum à 45,00 €.
Au bout de 3 ans, vous pouvez bénéficier d’un prêt épargne logement (PEL) à un taux préférentiel de 2,20 % pour un prêt maximum de 92 000 €.
C’est une façon intéressante et progressive de se constituer un capital pour financer son projet de construction.
LE PRÊT À TAUX ZÉRO OU PTZ
Si c’est la première fois que vous devenez propriétaire ou que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années et en fonction de votre situation, vous pouvez peut-être avoir accès au Prêt à Taux Zéro ou PTZ. Pour l’obtenir, vous devez obligatoirement y associer un ou plusieurs prêts complémentaires pour financer votre projet de construction. Pour plus de renseignements sur le PTZ, contactez l’Agence Départementale d’Informations sur le Logement (ADIL).
LE CRÉDIT D’IMPÔT “TRANSITION ÉNERGÉTIQUE” OU CITE
Si vous souhaitez effectuer des travaux qui améliorent les performances énergétiques de votre mai- son, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier du Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE).
Le CITE permettra de déduire de votre impôt sur le revenu, une partie des dépenses engagées pour vos travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique de votre maison.
Si le montant du crédit d’impôt dépasse celui de l’impôt dû, l’excédent vous est restitué.
Afin d’être éligible au CITE, les travaux de rénovation de votre case devront être effectués par une entreprise, un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Dans ce cadre, vous pouvez également bénéficier d’une TVA à taux réduit de 5,5%.
Retrouvez la liste des travaux éligibles dans le bulletin officiel des finances publiques.
L’ÉCO-PRÊT À TAUX ZÉRO
Avec l’éco-prêt à taux zéro, vous avez la possibilité de financer des travaux sans payer d’intérêt. Il concerne tous travaux destinés à améliorer la performance énergétique de votre habitat.
Vous pouvez emprunter jusqu’à 30 000 € et bénéficier d’une durée maximale de 15 ans pour rembourser votre prêt.
Il finance l’achat et la pose des matériaux et équipements. Les travaux devront impérativement être effectués par un artisan certifié RGE.
Réussir son projet de construction de maison est toute une aventure ! Elle nécessite de bien s’informer avant de se lancer.
Vous devez appréhender :
• Les avantages et les inconvénients de la construction.
• Les coûts : l’achat du terrain, les frais de notaire, d’architecte, des artisans, des matériaux de construction, les taxes...
• Les interlocuteurs à qui vous aurez affaire.
• Les différentes phases du chantier auxquelles vous serez confronté.
• Toutes les solutions de financements à votre portée.
Elle demande également de la patience, du temps et un certain sens de la négociation. Nous terminerons notre guide par une citation de Ken Follett qui disait :
“Ce qui coûte le plus cher dans une construction ce sont les erreurs”